וילה רוטשילד, הממוקמת בלב השדרה. מתוך פורטפוליו היזם בהשקעת R.meTLV
תכנית הרובעים היא תכנית תב״ע (תכנית בנין עיר) שנוסחה ואושרה על מנת לקדם את פעילות ההתחדשות העירונית במרכז העיר, כמו גם לפשט ולזרז את הליכי הרישוי בוועדות התכנון.
התכנית אושרה בשנת 2018 לאחר תהליך בן 6 שנים של שיתוף הציבור ודיון במספר גדול של התנגדויות – והיא ייחודית לעיר תל אביב. המשמעות: מינימום עיכובים על רקע התנגדויות, מה שממזער את הסיכון וממקסם את העמידה ביעדי היזם.
ובשתי מילים: תב״ע מאושרת.
וכעת בהרחבה. תוכנית הרובעים היא תב"ע שתוכננה ואושרה במטרה לקדם תהליכי התחדשות עירונית במרכז תל אביב, להקל על הליכי הרישוי, ולשמור במקביל על איכות החיים של התושבים.
התוכנית גם מגנה על האופי האדריכלי הייחודי של האזור, שהוכרז על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמית. היא חלה על מבני מגורים שאינם מוגדרים לשימור במסגרת תוכנית השימור העירונית.
זכויות בנייה מרביות למגורים ברובעים 3 ו-4 בתל אביב
התוכנית מגדירה את מסגרת זכויות הבנייה המרביות למגורים ברובעים 3 ו-4 בתל אביב. זכויות אלה עוצבו במטרה לשמר את הייחודיות האדריכלית של האזור, תוך שדרוג המבנים לעמידות בפני רעידות אדמה, בהתאם לעקרונות תמ"א 38.
הרקע לתוכנית הרובעים בתל אביב
תוכנית הרובעים נולדה מתוך הצורך לחדש מבנים ישנים ברובעים 3 ו-4 ולהתאימם לסטנדרטים מודרניים. חידוש זה כולל תוספת של חניות, מעליות, שטחי שירות, וכן מיגון בפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים.
עיריית תל אביב החלה לקדם את התוכנית לפני כעשור, כאשר בנובמבר 2012 הופקדו התוכניות לעיון הציבור. בשלב זה הוגשו התנגדויות רבות מצד תושבים, מהנדס העיר וארגון אונסק"ו. בעקבות זאת מונתה אדריכלית שרי קלאוס לחוקרת מיוחדת לבחינת ההתנגדויות, ודו"ח מסקנותיה הוגש באפריל 2014. הדוח הוביל לתיקונים בהנחיות התוכניות, כפי שהותאמו על ידי הוועדה המקומית בהתאם להחלטות המועצה הארצית לתכנון ובנייה.
ב-2015, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית אישרה את התוכניות לשני הרובעים. אישור סופי לתוכנית רובע 3 ניתן ב-2018, ובמאי 2018 אושרה גם תוכנית רובע 4.
לסיכום
תוכנית הרובעים של תל אביב היא תב"ע חדשנית המאושרת מראש, ובכך מצמצמת שלבים של התנגדויות עתידיות ומפחיתה את הסיכון לעיכובים בלוחות הזמנים של מיזמי יזמות.
הדמייה של אשכול הבניינים בהשקעת R.meTLV – רחוב קפלן ת״א
תכנית הרובעים תל אביב - קצת היסטוריה:
נסכם: תוכנית הרובעים הייחודית לעיר תל אביב היא למעשה תב״ע מאושרת, אשר בפועל מנטרלת את שלב ההתנגדויות בתהליך החלטות ואישורי הוועדה וממזערת סיכוני עמידה בגאנט הייזום.
תמ״א 38/2 ברחוב משה שרת, תל אביב. הדמייה של פרויקט בייזום, מתוך פורטפוליו היזם Boulevard
השפעת תכנית הרובעים על פוטנציאל מחירי הדירות
על אף שתכנית הרובעים של תל אביב מגדילה את היצע הדירות באזורי ביקוש, על פי ההערכות בשוק, כמות יחידות הדיור שיתווספו למאגר הדירות לא תשפיע על ממוצע המחירים בעיר. הסיבה לכך היא שפוטנציאל התוספת עומד על מספר אלפי דירות במסגרת תמ"א 38, אשר יצטרפו לעיר במהלך שני עשורים.
קצב כזה עומד על אחוז בודד מהיקף הדירות החדשות היוצאות לשוק בשנה, בחישוב הארצי. הביקוש לדירות בתל אביב, נכון להיום, הוא כה גדול, כך שהתוספת הנובעת מתכנית הרובעים של תל אביב צפויה 'להיבלע' במהירות על ידי השוק.
בנוסף, תכנית הרובעים יצרה מצב בו בעלי הדירות רוצים מצידם למכור את הדירות רק בסוף תהליך תמ"א 38, כדי לקבל את המחיר המרבי. מצד שני, הרוכשים לא רוצים לשלם תוספת למחיר על פוטנציאל בלבד. התוצאה: מספר העסקאות בתל אביב נמוך, כאשר כל הצדדים רוצים להגיע לעסקה הטובה ביותר עבורם.
עוד גורם המשפיע על מחירי הדירות בעקבות תכנית הרובעים, הוא העובדה שדירות שהיו הזולות ביותר בבניין, הופכות בסוף התהליך ליוקרתיות ביותר. למשל, דירה בקומה רביעית בלי מעלית בבניין ישן, היא ללא ספק הקומה הזולה בבניין. אך כאשר היא הופכת לדירה חדשה בקומה גבוהה בבניין עם חנייה ומעלית, היא הופכת לדירה היקרה ביותר. בעקבות זאת, דירות בבניינים עם אישור לתמ"א 38 מתומחרות כבר בהתאם לפוטנציאל העתידי שלהן.
לסיכום, תכנית הרובעים של תל אביב היא חלק מהתב"ע של תל אביב, שנועדה לקדם את ההתחדשות העירונית במרכז תל אביב, תוך שמירה על האופי האדריכלי של הבניינים, ועל איכות החיים של התושבים.
התכנית, המתמקדת ברובע 3 תל אביב וברובע 4 תל אביב, כוללת פוטנציאל של אלפי דירות נוספות באמצעות פרויקטים של תמ"א 38, כגון חיזוק ועיבוי מבנים, לצד פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש . התכנית של רובע 3 אושרה סופית בתחילת 2018, לאחר בירור התנגדויות וערעורים, והתכנית של רובע 4 אושרה במאי 2018. עם זאת, נראה כי יישום התכנית לא יווסת את עליות המחירים בעיר, מסיבות שונות ומגוונות כפי שהוסבר.
הבניינים באשכול ההשקעה שלנו – השקעות נדל"ן בתל אביב, שואבים את הזכויות מחוק התמ״א 38/2 ומתוכנית הרבעים כמדיניות עיריית תל אביב, מדיניות מקדמת יזמות הנובעת מהביקושים הגבוהים.