תכנית הרובעים של תל אביב – Game Changer

וילה רוטשילד, הממוקמת בלב השדרה. מתוך פורטפוליו היזם

תכנית הרובעים היא תכנית תב״ע (תכנית בנין עיר) שנוסחה ואושרה על מנת לקדם את פעילות ההתחדשות העירונית במרכז העיר, כמו גם לפשט ולזרז את הליכי הרישוי בוועדות התכנון.

התכנית אושרה בשנת 2018 לאחר תהליך בן 6 שנים של שיתוף הציבור ודיון במספר גדול של התנגדויות – והיא ייחודית לעיר תל אביב. המשמעות היא מינימום עיכובים על רקע התנגדויות, מה שממזער את הסיכון וממקסם את העמידה ביעדי היזם.

ובשתי מילים: תב״ע מאושרת.

וכעת בהרחבה. תכנית הרובעים היא תב״ע שנוסחה ואושרה על מנת לקדם את פעילות ההתחדשות העירונית במרכז תל אביב ולפשט את הליכי הרישוי, במקביל לשמירה על איכות החיים של התושבים הנוכחיים. בנוסף, התכנית שומרת על האופי האדריכלי של השטח אשר הוגדר על ידי ארגון אונסק"ו של האו"ם בתור אתר מורשת עולמי. התכנית חלה על מבנים המיועדים למגורים, אשר לא הוגדרו לשימור בתכנית השימור העירונית.

על מנת לעשות זאת, התכנית קובעת את מסגרת זכויות הבנייה המרביות למגורים ברובע 3 תל אביב וברובע 4 תל אביב. זכויות הבנייה נקבעו תוך שימור המאפיינים האדריכליים הייחודיים של העיר, יחד עם חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, בהתאם לעקרונות תמ"א 38.

הדמייה של אשכול הבניינים בהשקעת R.meTLV – רחוב קפלן ת״א

ההיסטוריה של תכנית הרובעים

תכנית הרובעים של תל אביב נבעה מהצורך בחידוש המבנים הישנים ברובע 3 וברובע 4. חידוש המבנים כחלק מהתכנית מתאים את המבנים לסטנדרטים העכשווים ע״י הוספת חנייה, מעליות, שטחי שירות וכמובן מיגון מפני רעידות אדמה ומתקפת טילים.

עיריית תל אביב החלה לקדם את התכנית לפני כעשור, והתכניות הופקדו בנובמבר 2012. בתקופת ההפקדה, הציבור הרחב נחשף לתכנית והוגשו מספר רב של התנגדויות, מצד תושבים, מהנדס העיר וארגון אונסק"ו. הוועדה המחוזית מינתה את האדריכלית שרי קלאוס בתור חוקרת מיוחדת לבחינת ההתנגדויות, אשר הגישה את מסקנותיה באפריל 2014. בעקבות דו"ח החוקרת הוגשו התנגדויות למועצה לתכנון ובנייה, אשר פרסמה את החלטותיה. הוועדה המקומית הטמיעה את החלטות החוקרת והמועצה הארצית בהוראות מתוקנות של התכניות.

בנובמבר 2015, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, אישרה את תכניות רובע 3 ורובע 4 תל אביב. תכנית רובע 3 אושרה סופית בתחילת 2018, והתכנית של רובע 4 אושרה סופית במאי 2018.

נסכם: תוכנית הרובעים הייחודית לעיר תל אביב היא למעשה תב״ע מאושרת, אשר בפועל מנטרלת את שלב ההתנגדויות בתהליך החלטות ואישורי הוועדה וממזערת סיכוני עמידה בגאנט הייזום.

תמ״א 38/2 ברחוב משה שרת, תל אביב. הדמייה של פרויקט בייזום, מתוך פורטפוליו היזם Boulevard

השפעת תוכנית הרובעים על פוטנציאל מחירי הדירות

על אף שתכנית הרובעים של תל אביב מגדילה את היצע הדירות באזורי ביקוש, על פי ההערכות בשוק, כמות יחידות הדיור שיתווספו למאגר הדירות לא תשפיע על ממוצע המחירים בעיר. הסיבה לכך היא שפוטנציאל התוספת עומד על מספר אלפי דירות במסגרת תמ"א 38, אשר יצטרפו לעיר במהלך שני עשורים.

קצב כזה עומד על אחוז בודד מהיקף הדירות החדשות היוצאות לשוק בשנה, בחישוב הארצי. הביקוש לדירות בתל אביב, נכון להיום, הוא כה גדול, כך שהתוספת הנובעת מתכנית הרובעים של תל אביב צפויה 'להיבלע' במהירות על ידי השוק.

בנוסף, תכנית הרובעים יצרה מצב בו בעלי הדירות רוצים מצידם למכור את הדירות רק בסוף תהליך תמ"א 38, כדי לקבל את המחיר המרבי. מצד שני, הרוכשים לא רוצים לשלם תוספת למחיר על פוטנציאל בלבד. התוצאה: מספר העסקאות בתל אביב נמוך, כאשר כל הצדדים רוצים להגיע לעסקה הטובה ביותר עבורם.

 עוד גורם המשפיע על מחירי הדירות בעקבות תכנית הרובעים, הוא העובדה שדירות שהיו הזולות ביותר בבניין, הופכות בסוף התהליך ליוקרתיות ביותר. למשל, דירה בקומה רביעית בלי מעלית בבניין ישן, היא ללא ספק הקומה הזולה בבניין. אך כאשר היא הופכת לדירה חדשה בקומה גבוהה בבניין עם חנייה ומעלית, היא הופכת לדירה היקרה ביותר. בעקבות זאת, דירות בבניינים עם אישור לתמ"א 38 מתומחרות כבר בהתאם לפוטנציאל העתידי שלהן.

לסיכום, תכנית הרובעים של תל אביב היא חלק מהתב"ע של תל אביב, שנועדה לקדם את ההתחדשות העירונית במרכז תל אביב, תוך שמירה על האופי האדריכלי של הבניינים, ועל איכות החיים של התושבים.

התכנית, המתמקדת ברובע 3 תל אביב וברובע 4 תל אביב, כוללת פוטנציאל של אלפי דירות נוספות באמצעות פרויקטים של תמ"א 38, כגון חיזוק ועיבוי מבנים, לצד פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש . התכנית של רובע 3 אושרה סופית בתחילת 2018, לאחר בירור התנגדויות וערעורים, והתכנית של רובע 4 אושרה במאי 2018. עם זאת, נראה כי יישום התכנית לא יווסת את עליות המחירים בעיר, מסיבות שונות ומגוונות כפי שהוסבר.

הבניינים באשכול ההשקעה שלנו – השקעות נדל"ן בתל אביב, שואבים את הזכויות מחוק התמ״א 38/2 ומתוכנית הרבעים כמדיניות עיריית תל אביב, מדיניות מקדמת יזמות הנובעת מהביקושים הגבוהים.

/ 5.

אהבתם? מוזמנים לשתף

כאן מתחילים, השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
דילוג לתוכן