רשת בטחון שיצרנו עבור המשקיעים בהשקעת בולווארד תל אביב באה לידי ביטוי בתמהיל של מנגנון של תשואה מועדפת, המשולב במודל אשכול הכולל מספר פרויקטים שונים. שני אלו מייצרים את מה שאנחנו קוראים לו ״קדימות צולבת״. השילוב הזה נחשב אירוע די חריג בעולמות הנדל״ן. למה? נסביר כל אחד, ונדון במשמעות השילוב של שניהם.
1. מהו מנגנון תשואה מועדפת?
תשואה מועדפת (Preferred Income) בהשקעת נדל״ן היא מנגנון המגדיר את סדר חלוקת הרווחים (הידוע בשם מפל הרווחים או ההחזרים) בין קבוצת משקיעים ליזם. המנגנון מקבע את קדימות קבלת הכספים (קרן ההשקעה) פלוס התשואה השנתית של המשקיעים, על פני היזם וגורמים אחרים. במילים פשוטות, תחת מנגנון תשואה מועדפת ״הראשונים בתור לראות את הכסף״ יהיו המשקיעים.
נדגיש: מנגנון כזה יכול להיות חלק מההסכם אך רק במקרה שליזם יש אמון מלא בפרויקט וברווחיו העתידיים. הוא מתחייב חוזית בפני המשקיעים שהרווחים הראשונים מגיעים אליהם, ורק לאחר מכן הוא יתחיל להרוויח ולחלק את יתר הרווחים.
ובמשפט אחד: קדימות משוריינת למשקיעים בעסקה. נעבור כעת לרכיב השני בקדימות הצולבת.
2. אשכול פרוייקטים – פריסה וביזור סיכונים:
מודל ההשקעה בתל אביב כולל אשכול של 5 או 6 פרויקטים, היינו מספר בניינים נפרדים בצפון הישן של תל אביב, העוברים פרויקט תמ״א 38/2 (הריסה ובניה מחדש)
מדובר ב5 או 6 פרויקטים שכל אחד מהם מייצר תכנית עסקית בפני עצמו, והם גם מגבים אחד את השני. היינו, אם במקרה (לא סביר) אחד הבניינים פחות מוצלח ורווחי מאחרים, מתח הרווחים עדיין מגובה תחת האשכול.
3. השילוב של סעיפים 1 + 2 – קדימות צולבת
השילוב של השקעה שמגלמת אשכול של מספר פרויקטים, פלוס הסכם שמעגן את קדימות המשקיעים במנגנון תשואה מועדפת הוא אירוע חריג למדי בנוף השקעות הנדל״ן.
למה? מאחר ולתת קדימות צולבת מהווה סיכון עבור היזם, ולכן זה לא אירוע שנפגוש לעיתים קרובות.
לדוגמה: בתרחיש שבו 4 פרויקטים הצליחו מאד ופרויקט חמישי הצליח פחות, גם במקרה כזה היזם קודם יאזן בין כלל הפרוייקטים, ויוודא שהמשקיעים הרוויחו קרן + 7% שנתי, ורק אז ייקח רווחים. כלומר: הוא מסכן את הרווח שלו עצמו. למרות שבדוגמא הזו 4 פרוייקטים הרוויחו טוב, עדיין הוא מסכן את כלל הרווחים שלו מהאשכול, ולכאורה יכול להיקלע למצב ש"עבד" ללא תמורה.
האמון הגבוה של בולווארד תל אביב (היזם) בפרויקטים ובמנגנון החברה: לאתר, לבצע ולמכור אותם, מבוסס על ביצועי ונסיון עבר (לדוגמה: פרויקט דגל של היזם היה הנכס היקר ביותר שנמכר בישראל ב2023) – ולכן אירוע כזה יכול להתקיים.
