מדוע שוק הנדל״ן במרכז תל אביב מתאפיין בביקושים קשיחים שתמיד גוברים על ההיצע? סקירה מלמדת
פעילות היזם בחטיבת תל אביב מתמקדת בפרויקטים של תמ"א 38/2 באזור הצפון הישן ובמרכז תל אביב. הפרויקטים הינם פרויקטים קטנים עד בינוניים בהיקף של כ-30 דירות בממוצע.
הביקוש לדירות באזורים אלה הינו גבוה ועולה בהרבה על ההיצע בעיקר בשל העדר שטחים לבנייה חדשה ומדיניות העיריה, המגבילה את גובה הבנייה. כתוצאה מהעדר קרקעות פנויות, מבוצעים מרבית הפרויקטים באזורי היעד במסגרת תוכנית התמ"א הממשלתית להתחדשות עירונית.
תוקף התוכנית הממשלתית והטבות המס הניתנות במסגרתה מוגבל בזמן. בעקבות כך מורגשת כיום עלייה חדה במספר בעלי הדירות אשר מבקשים להתקשר עם יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. ליזמים עתירי נסיון עם קבלות מוכחות יש יתרון טבעי בשוק.
באופן כללי וגורף, הביקוש לדירות בתל אביב למגורים ולהשכרה הוא גבוה ומטפס, בעיקר במרכז העיר המבוקש, בעוד ההיצע מצטמצם בעקומה קבועה. מדובר בעיר עם אחוז הדירות להשכרה הגבוה בארץ.
לצפייה בפרויקט השקעה בעיר, היכנסו לעמוד – השקעות נדל"ן בתל אביב.
מהם התנאים והגורמים המייצרים את הביקושים?
1. היעדר שטחים לבנייה חדשה, בעיקר במרכז העיר.
2. אוכלוסייה גדלה: תל אביב היא עיר גדלה, האוכלוסייה שלה צפויה לגדול ב-10% עד שנת 2030.
3. הגירה חיובית: הן פנים-ארצית והן בינלאומית.
4. אפיק השקעה מבוקש: דירות בתל אביב נחשבות להשקעה אטרקטיבית, והן מושכות משקיעים מישראל ומחו"ל. לזה נוסיף כי נסיון העבר מלמד כי לאחר משבר מלחמתי / מדיני, הנטייה להשקיע בדברים מוחשיים כמו דירות נוטה לגדול עוד יותר.
5. אנטישמיות גוברת ברחבי העולם: מביאה את יהדות התפוצות להבטיח את מקומם בארץ, רבים מהם בתל אביב הליברלית והקוסמופוליטית.
6. מצמצמי דיור: תופעה ובה אנשים מפרברי ישראל מוכרים בתים גדולים אחרי עזיבת הילדים (אוכלוסיה בוגרת, גיל שלישי) ועוברים לתל אביב התוססת.
7. כלכלת ירושות: נכסי דירות בת״א שעברו בירושה. היורשים מתייחסים לדירות כאל נכס, מניה שמשביחים (התחדשות עירונית) ולא בהכרח כאל בתי מגורים.
8. תופעה סוציולוגית כמו גירושין, המייצרת ביקוש כפול לדירות פר משפחה.
9. יכולת השתכרות גבוהה מהממוצע: על פי נתוני הלמ״ס ההכנסה הממוצעת של תושבי העיר גבוהה מהממוצע במדינה. יכולת השתכרות גבוהה מאפשרת רכישת דירות למגורים באזורי ביקוש.
ואחרון חביב, כי מדובר בעיר מהממת ומבוקשת. מי לא רוצה דירה בתל אביב
