איך נראה נתב"ג באמצע יולי 2020? מאחורי הקלעים של יזם נדל"ן בבחינת עסקאות

לטוס או לא לטוס?

כך התלבטתי תקופה ארוכה במהלך ימי הקורונה.

חששתי מהידבקות, ממצב התחלואה בארה"ב, וכן לא ממש התחשק לי שבועיים בידוד שאחזור משם..

אבל..

אחד המרכיבים החשובים שאנחנו נותנים למשקיעים שלנו הוא הניסיון המקצועי שלנו בתחום, והיכולת שלנו
לנתח כל עסקה ועסקה לפרטי פרטים, ורק לאחר מכן להחליט האם להיכנס אליה עם קבוצת משקיעים. 

 

חלק ממרכיבי העסקה, ניתן לראות רק בשטח, וזו הסיבה שבחרתי לטוס גם בתקופה הזו.


אז מה אנחנו מנתחים בעסקה:
1. מיקום – בקירבת מוקדי צמיחה מקומיים, מצב השוק, מצב שוק השכירות, הגירה חיובית, יחס העירייה לבעלי בתים, וכן לשוכרים, וכו'..
2. מצב הנכס – מצב פיזי שלו, בדיקת אינספקשיין מקיפה, מצב התשתיות, יסודות, חשמל ואינסטלציה, מצב הדירות, מה צריך להחליף ולחדש בהם,  ובניית תוכנית שיפוץ מפורטת לעסקה.
3. מצב הדיירים – איזו סוג אוכלוסייה גרה בנכס, מה אחוז התפוסה כיום? איך חברת הניהול מנהל כיום את הנכס?  מה אחוז הגבייה?  עד כמה הדיירים יציבים? וכו'.
4. חברת הניהול – בדיקת דוחות של החברה הקיימת, כיצד היא מנהלת את הנכס. בחינת חברת הניהול שאיתה נעבוד, מה הקירבה שלה לנכס, כמה נכסים היא מנהלת? מה אחוז הגבייה הממוצע שלה?  כמה כסף היא לוקחת וכו'?
5. חישוב פרטני של תוכנית האקסל של הנכס: הכנסות מול הוצאות. האם התוכנית היא שמרנית מספיק? האם היא משאירה אחוז לסטיות, לדוגמא חורף קר שיצריך עלויות גבוהות יותר של החימום וכו'. לאחר בחינת כלל הנושאים, נבחן האם המספרים של העסקה הם מספיק טובים ומשאירים תשואה טובה ויציבה למשקיעים.
6. היזם המקומי – אחת הסיבות המרכזיות להחלטה שלנו האם להיכנס לעסקה כזו או אחרת, היא הקשר שלנו עם היזם המקומי. מה הניסיון שלו?  האם הוא השלים תהליך מלא של קניית נכסים מהסוג הזה, השכרתם ומכירתם? האם הוא הבעלים של חברת הניהול והאחזקה? מהם יכולות המימון שלו?  עד כמה הוא מחוייב למשקיעים שלו ועד כמה יהיה מחוייב למשקיעים שלנו?
ההיכרות האינטימית עם היזם המקומי היא אחד הגורמים המרכזיים לבחינת עסקה.

7. מימון – מהו אחוז המימון בעסקה? עד כמה אחוז מימון בטוח?  על איזו תפוסה הוא מתבסס?  מי הבנק המממן? מהי הערכת השמאי של הנכס וכו'?

8. יכולת העלאת הערך שלנו – Add value.  במרבית העסקאות שאנחנו מבצעים אנחנו נבדוק את הפוטנציאל להעלאת הערך של הנכס. העלאת הערך יכול לנבוע ממספר מקורות:
א. יכולת העלאת שכר הדירה, בהתאם לשוק המקומי.
ב. שיפוץ הנכסים שיביא להעלאת מחיר השכירות והעלאת ערך הנכס.
ג. צמצום בהוצאות קיימות על ידי ניהול נכון יותר של הנכס.
ד. העלאת אחוז התפוסה והגבייה של הנכס וכו'

פוטנציאל העלאת הערך יאפשר לנו חלוקת רווח הוני במימוש העסקה לאחר מספר שנים. וככה המשקיעים יהנו גם מתשואה שנתית של הרווחים השוטפים וכן מתשואה הונית במימוש העסקה. 

 

אלו חלק מהבדיקות שאנחנו עושים בבואנו לבחון עסקה לפני ההחלטה להיכנס אליה עם משקיעים.

כאמור, את חלק הבדיקות האלו, ניתן ועדיף לעשות פיזית בנכס, עם חברת הניהול ועם היזם המקומי. 

במהלך השמונה ימים ביצעתי את הבדיקות המעמיקות שלי וכתוצאה מהן בחרנו לפסול חלק מהעסקאות שראינו, ועסקאות אחרות שעמדו בקריטריונים החלטנו להמשיך ולהעמיק את הבדיקה עליהם, במהלך ימי הבידוד שנכפו עלי..

בשורה התחתונה האחריות שלנו כלפי המשקיעים שלנו, מחייבת אותנו לבחון לעומק ולראות מקרוב את העסקה על כל צדדיה, את היזם המקומי, את חברת הניהול וכו'.

רק לאחר הבחינות האלה, אנחנו בוחרים "בפינצטה" את העסקאות שלנו, עסקאות שהמשקיעים יכולים להשקיע את כספם ולישון היטב לאחר מכן בלילה. ..

אהבתם את הפוסט? מוזמנים לשתף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin