משקיעים בביטחון – כי לפני ואחרי הכל, השליחות שלנו היא להנגיש עסקאות נדל״ן איכותיות, המקדמות חוסן פיננסי לאנשי קבע, כוחות הבטחון ופורשיהם, ולכל אדם. אולם אלמנט הביטחון בא לידי ביטוי גם בעסקאות עצמן, השקעות המושתתות על מעטפת בטחונות חזקה, או במילים אחרות: ניהול סיכונים חכם. אלמנט שהלכנו ושיכללנו בשנות הפעילות שלנו בסקטור הנדל״ן.
ניהול סיכונים בנדל״ן
כיצד זה בא לידי ביטוי בהשקעת בולווארד תל אביב? סקירה קצרה:
1. מבנה העסקה: מניות בעסקה
אנחנו מייצרים 'שותפות מוגבלת' לצורך ההשקעה, איתה אנחנו מקבלים אחזקה של נתח במניות הפרויקט, בשותפות עם קבוצת משקיעים כשירים (כתבנו על משקיעים כשירים ולמה מדובר בשיתוף פעולה אסטרטגי בהשקעות שלנו)
2. מעטפת משפטית: משרד עו"ד פישר בכר
הגנה משפטית ברמה בינלאומית המספקת חוזה שמגן על אינטרס המשקיעים בצורה חזקה. כדי לא להכביר במילים נסכם: גוגל את שמם.
3. תל אביב = ביקושים קשיחים
מבחינת ביקושים והיצע, ת״א לא דומה לשום עיר אחרת בישראל.
הביקוש מטפס וההיצע יורד בעקומה קבועה –
מה שבהחלט קשור בבחירתנו להשקיע במרכז העיר המבוקש.
4. אשכול בניינים נפרדים = ביזור סיכונים
השותפות משקיעה בפורטפוליו של חמישה בניינים נפרדים, כל אחד מהם עובר תהליך תמ״א 38/2 – הריסה ובניה מחדש וכל אחד מהם מייצר תכנית עסקית בפני עצמו. יתרה על זאת, כל בנין מגבה את ומגובה ע״י ארבעת הבניינים הנוספים. במילים אחרות, אפשר לומר שסכום הכניסה הנמוך (יחסית) להשקעה, מתפרש על פני פיזור של עשרות מיליוני שקלים.
5. נקודת הכניסה לעסקה
רק לאחר שהשגנו את הרוב הנדרש של הדיירים לתחילת פרוייקט התמ״א, עובדה שתחסוך זמן וסיכונים בתהליך האישור הראשוני.
6. משך זמן ההשקעה ותכנית הרובעים:
תב״ע מאושרת המנטרלת את שלב התנגדויות הציבור, ומאפשרת ליזם לשקלל את שלב ההיתרים בתוך מסגרת זמן מוגדרת.
כל מי שבנה בישראל נחשף למתח סביב משך הוצאת ההיתרים בוועדות (ולאו דווקא מתהליך הבניה בפועל). גם כאן, בת״א זה עובד אחרת על סמך תכנית הרובעים.
7. היזם, הרזומה והתכנית העסקית השמרנית
היזם, שמסר כבר 20 פרוייקטים ולמעלה מ700 יח״ד בתל אביב, מגיע עם קבלות מוכחות וניסיון רב והצלחות עבר. וכן מגובה בהנחות עבודה שמרניות: היזם מתאפיין בניהול עסקי שמרני לצד איתנות פיננסית. בנוסף, התכנית העסקית של ההשקעה מתאפיינת בהנחות עבודה שמרניות.
8. עסקת קומבינציה וליווי בנקאי:
בעסקת קומבינציה הבנק המלווה נותן ערבות בנקאית לבעלי הדירות ולרוכשי הדירות, גם על סמך הקרקע של בעלי הדירות, המשועבדת לבנק תמורת שירותי היזום והבניה. אנחנו כמשקיעים נהנים מהפיקוח והבקרה הצמודים של הבנק במסגרת הערבות שלו לפרויקט.
