איזה סיכונים נחסכים מאיתנו בעסקת תמ״א 38/2?

R.me נכנסת לעסקת תמ״א 38/2 אשכול בניינים קפלן-שינקין רק לאחר שלב חתימת רוב קובע (66% ומעלה) של בעלי הזכויות. זו דרך אחת, מיני מספר דרכים שונות, לאבטח את המשקיעים שלנו בעסקה. מדוע?
ומה כולל השלב שנחסך מאיתנו? סקירה מלמדת.

נתחיל מהתחלה – מעט רקע כללי: 

פרויקטי תמ״א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, הידועים בשמם הפופולרי 'התחדשות עירונית', מהווים הזדמנות עבור בעלי דירות לחזק ולמגן את דירותיהם וברוב המקרים אף להרחיב אותן ללא כל עלות מצידם, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם.

בפרויקט תמ״א 38/2 – הריסה ובניה מחדש, הדירה הקיימת נהרסת ובמקומה נבנית דירה חדשה (מהניילונים!), מבלי שעלויות השיפוץ והבנייה מוטלות על בעלי הדירות.

הפרויקטים יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, מאחר והם בעלי הזכויות בנכס ו/או בקרקע.

מהי עסקת תמ"א 38 ומה מקבלים בעלי הדירות?

עסקת תמ"א 38 היא עסקת קומבינציה, במסגרתה בעלים של דירה ״מוכר״ ליזם קרקע ו/או זכויות בניה המוענקות מכוח תמ"א 38, בתמורה לשירותי יזום ובניה. העסקה עם היזם היא עסקת נטו שבמסגרתה מקבל היזם על עצמו את כל ההוצאות הכרוכות בהוצאת הפרויקט אל הפועל לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וכמובן ביצוע הבנייה בפועל.

במסלול הריסה ובנייה בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, לרוב גדולה יותר מהנוכחית, הכוללת ממ"ד ומרפסת, ולרוב גם מקום חניה תת-קרקעי. היזם נושא בכל עלויות הפרויקט, הישירות והעקיפות, לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וביצוע הבנייה. בפרויקט זה במהלך הבנייה מפנים בעלי הדירות את דירותיהם, עוברים לדירות חלופיות בשכירות וחוזרים אל הדירות החדשות לאחר סיום הבנייה. היזם נושא גם בכל העלויות הקשורות לכך.

מימוש עסקת תמ"א 38 יתאפשר רק כאשר מובטחת רווחיות ליזם, אשר נוצרת מן ההפרשים בין ההכנסות ממכירת הדירות החדשות לבין ההוצאות על שירותי הבנייה, הרחבת הנכס ושדרוגו.

השלב הראשון בעסקת תמ"א 38/2

כעת נתמקד במה כולל השלב הראשוני של הפרויקט, טרום שלב חתימת הדיירים. ובמילים אחרות, אלו חלקים נחסכו מאיתנו, המשקיעים בעסקת תמ״א 38/2. 

השלב טרום חתימת הדיירים  מורכב מתת-השלבים הבאים:

1. איתור הפרויקט ואנליזה
2. שלב הפיתוח העסקי והתכנוני ומו״מ עם דיירים עד גיבוש הסכם התמ״א
3. חתימה על הסכם מחייב עם הדיירים

שלב טרום-חתימת הדיירים יכול להימשך מספר שנים ובחלק מהמקרים גם לא להבשיל לעסקה פעילה.

נרחיב על כל שלב:

1. איתור הפרויקט ואנליזה

במסגרת שלב זה היזם מאתר בניינים העומדים בסטנדרט התמ״א: בניינים ישנים, שהיתר הבנייה להקמתם התקבל לפני יום 1.1.1980, או בניינים שעמדו בבדיקות הנדסיות, כי אכן הם אינם עמידים בפני רעידות אדמה.
שלב האנליזה מתייחס לניתוח עומק כולל שבמסגרתו היזם יכול להבין את טווח הרווח והכדאיות הכלכלית עבורו. שלב זה דורש ניסיון רב בעולם הייזום והבנייה. לכן, יזמים בעלי ניסיון משמעותי הם בעלי ״פור״ על יזמים צעירים ופחות מנוסים. שלב זה עשוי להימשך חודשים רבים במסגרתם יבחנו עשרות בניינים.

2. שלב הפיתוח העסקי והתכנוני ומו״מ עם דיירים

שלב זה כולל בין היתר ביצוע מדידות של הבניין והדירות ע״י מודד מוסמך, הפעלת אדריכל לניתוח הזכויות הקיימות והעתידית, הדמיות ראשוניות, גיבוש הצעה עסקית וניהול מו״מ עם הדיירים.
שלב זה מסתיים כאשר מושגת הסכמה בין צד הדיירים בין צד החברה ושניהם פועלים לגיבוש הסכם מסחרי קרי: הסכם התמ״א.

4. חתימה על הסכם מחייב עם הדיירים – 66% ומעלה

על פי חוק התמ״א הרוב הנדרש בקרב בעלי דירות בבית משותף, לצורך הגשת בקשה לאישור תמ"א 38/2, יעמוד על שני שלישים מהדיירים בלבד, ובלבד שבבית המשותף ארבע דירות לפחות ויש בו יותר משני בעלי דירות.

עם חתימת הרוב הנדרש מסתיים השלב הראשוני של הפרויקט, ואחריו מתחילים שלבי התכנון והרישוי הכוללים הגשת תוכניות (גרמושקה) לועדה המקומית לאחריהן מתקבלת החלטת ועדה בתנאים והשלמות תנאים, המקדימים את שלב הבניה בפועל. 

בערים שאינן תל אביב, שלבים אלו עשויים להימשך שנים ארוכות (כפי שלא מעט מאיתנו יודעים ופגשו מנסיון.)

אולם, בתל אביב זה עובד אחרת. מדוע?

תוכנית הרובעים – מזעור הסיכונים

במסגרת ״תוכנית הרובעים״ שאושרה ב-2018, היא תב״ע מאושרת של עיריית ת״א – עמידה בקריטריוני התכנון של תוכנית הרובעים משמעה, בהפשטה, ניטרול שלב ההתנגדויות בתהליך החלטות ואישורי הוועדה. המשמעות עבורנו היא מזעור סיכוני עמידה בלו״ז היזם והעסקה כולה.

הבניינים באשכול ההשקעה שלנו שואבים את הזכויות מחוק התמ״א 38/2 ומתוכנית הרובעים כמדיניות עיריית תל אביב. 

עוד על תכנית הרובעים בפוסט הבא.

לצפייה בפרויקט השקעה בעיר תל אביב, היכנסו לעמוד – השקעות נדל"ן בתל אביב.

/ 5.

אהבתם? מוזמנים לשתף

כאן מתחילים, השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
דילוג לתוכן