אם אתם עוקבים אחר העיתונות הכלכלית בישראל, בוודאי נחשפתם בחודשים האחרונים לקולות הולכים ומתעצמים המצביעים על התאוששות שוק הנדל״ן, הפשרת הביקושים, וצפי לעליות מחירים בחצי השני של 2024 ובהמשך לתוך 2025.
כיצד המצב בארץ ובעולם הביא למצב של ביקושים כבושים?
תחילה, נדבר על מה היה לנו
למען האמת, כנראה שיהיה יותר קצר לכתוב מה לא היה לנו… מגיפה עולמית ששיתקה את העולם, שרשראות ייצור ואספקה תקועות חודשים, מלחמה באוקראינה שהשפיעה רבות על הכלכלה העולמית (שוק האנרגיה, חיטה, רכב ועוד).
בארץ, רפורמה משפטית שיצרה שבר חברתי עמוק, אינפלציה ועליות ריבית משמעותיות.
לזה הצטרפה המלחמה שנפתחה בשביעי באוקטובר, שגרמה באופן ישיר לירידה בהיקף העסקאות, וגם למחסור חמור בידיים עובדות.
השוק, קפא.
ניתן לומר שבאופן כללי, תופעת ״יושבים על הגדר״, מאפיינת תקופות משבר. הביקושים לא נעלמים, כיוון שצמיחה דמוגרפית היא עובדה מוגמרת בשטח, אבל הם מתכנסים וקופאים. ומכאן שמם המקצועי ״ביקושים כבושים״.
ביקושים כבושים היא תופעה שמתרחשת לעיתים קרובות לאחר תקופות של מיתון כלכלי, משברים, או הפרעות אחרות שמגבילות את היכולת לבצע רכישות. עם זה הצורך לא נעלם, הוא רק נכבש.
האם אנחנו לקראת הפשרת הקיפאון ועליה מתונה בביקושים?
2024 החלה בזווית שיש בה לא מעט אופטימיות זהירה. ראשית, הורדת הריבית בינואר השנה והצפי להמשך המגמה (אגב, גם בארה״ב הצפי הוא ל-3 הורדות ריבית במהלך 2024).
שנית, אנחנו צופים ברבעון הראשון של השנה בהפשרת הקפאון ועליה מתונה בביקושים.
להמחשה, בינואר נצפתה עלייה של 14% בהשוואה לינואר 2023, דיווחה סקירה שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לגבי ענף הנדל"ן למגורים. מדובר בחודש שמשקף עלייה בהיקף העסקאות בהשוואה לינואר הקודם וגם החודש הראשון שבו נצפית התופעה לראשונה מאז אפריל 2022, החודש שבו בנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק. נרשם שיפור משמעותי גם בהשוואה לדצמבר 2023, עלייה של 32% במספר העסקאות.
ואכן, בסיום תקופות משבר חוזרת ונשנית תופעה של התנהגות צרכנית מוגברת, כשהנטייה היא להשקיע בדברים מוחשיים (4 קירות). זו התנהגות שבחלקה מבוססת על מרכיבים פסיכולוגיים ובחלקה היא תגובה למציאות כלכלית במגמת שיפור.
אנחנו צופים שהעלייה בביקוש תגבר גם בעקבות גלי האנטישמיות ובעקבות הביקוש לדירות עם ממ"ד.
לסיכום,
ההערכה ל2024 וקדימה היא התאוששות מתונה אך עקבית, צפי להמשך מגמת ירידת ריבית, תוך חזרה של ביקושים מטפסים לקראת סוף השנה. אלה יפגשו היצע נמוך, מה שיביא לעליית מחירים בטווח הארוך.
תל אביב, עם כל מה המפורט לעיל, נחשבת מעוז יציב, תופעת ביקושים כבושים צפויה ככל הנראה להביא לעליות משמעותיות.
ומה לגבי מלחמה בצפון?
אנחנו יודעים למי ניתנה הנבואה, אבל למרות זאת ניתן לומר כי מתקיימת איזושהי תחושה רווחת כי תקופת הלחימה תהיה ממושכת, ולכן יש רצון לייצר שגרה מסוימת בכל תחומי החיים, גם בשוק הנדל"ן. מעבר לזה, האוכלוסיה בגזרות הדרום והצפון שטולטלו בעקבות המצב העגום, ייצרו ביקושים גדולים יותר באזורי המרכז בארץ.
ההשקעה שלנו בעסקת בולווארד בתל אביב צפויה לצאת לשיווק במהלך 2026, מגובה בתוכנית עסקית שמרנית (המבוססת על מחירי קיץ 2021). נראה שכשנתחיל לשווק את הדירות בעוד שנתיים הערכות ריאליות מדברות על עליית מחירי הנדל"ן, בטח בתל אביב, עקב התפרצות הביקושים הכבושים, ובהתאם, צפי לרווחיות גבוהה בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בתל אביב.
