למה תמ״א

פרויקטי תמ״א הם פרויקטים של התחדשות עירונית הבאים לחדש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם.

עבור בעלי הדירות פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות לחזק ולמגן את דירותיהם ולהרחיב אותן, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם. בפרויקט מסוג זה הדירה הקיימת מורחבת, או נהרסת, ובמקומה נבנית דירה חדשה. זאת בלי שעלויות השיפוץ והבנייה מוטלות על בעלי הדירות.
הפרויקטים יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, כיוון שהם בעלי הזכויות בקרקע.

איך הכל התחיל?

 המונח "תמ"א 38" הוא השם המקוצר של "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה".  ישראל ממוקמת באזור פעיל מהבחינה הסייסמית, ולכן יש בה מבנים רבים החשופים לסכנת פגיעה וקריסה בעת רעידת אדמה. התוכנית אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005.

המדינה יזמה את תמ"א 38 במטרה לאפשר לבעלי דירות במבני מגורים ישנים, שאינם עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה, לחזק את הבניין שלהם מפני רעידות אדמה באמצעות מתן תמריץ כלכלי ותכנוני: תוספת שטח לבנייה לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות ולבניית דירות חדשות.

ללא קשר לתוכנית זו, בשנת 1992, לאחר מלחמת המפרץ הראשונה, אושרו תקנות לפיהן בכל מבנה חייב להימצא מרחב מוגן תקני, כלומר מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), מרחב מוגן קומתי (ממ"ק) או מרחב מוגן מוסדי (ממ"מ). לפיכך בכל בנייה חדשה ובכל תוספת בנייה צריך לבנות מרחב מוגן.

אילו מבנים מתאימים לתמ"א 38?

בניינים ישנים, שהיתר הבנייה להקמתם התקבל לפני יום 1.1.1980.
בניינים שעמדו בבדיקות הנדסיות, כי אכן הם אינם עמידים בפני רעידות אדמה.

מסלולים בהתחדשות עירונית:

הרשות להתחדשות עירונית פועלת בשלושה מסלולים עיקריים:
1) מסלול רשות מקומית – במסלול זה הרשות המקומית היא שיוזמת את הפרויקט, מקדמת תוכנית למתחם, ופועלת לארגון הדיירים במתחם ולשיתופם בתהליך, בתמיכה ובמימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הבקשה למסלול רשויות מקומיות מוגשת לשר הבינוי והשיכון שמכריז על המתחם כ"מתחם פינוי-בינוי" לתקופה של שש שנים (יש אפשרות הארכה לשש שנים נוספות). נוסף על מימון הפעילויות האמורות, ההכרזה מקנה גם הטבות מס שונות.

2) מסלול היזמים – מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית ביוזמת השוק הפרטי: יזמים ובעלי נכסים מתקשרים ביניהם ומקדמים את התוכניות ואת המהלכים הדרושים לצורך מימוש הפרויקטים. גם במסלול זה הכרזת המתחם כ-"מתחם פינוי–בינוי" או "עיבוי בנייה"' מוגבלת לתקופה של שש שנים (ניתן להאריכה בשש שנים נוספות). והיא מקנה הטבות מס שונות.

3) תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) – פרויקט תמ"א 38 מתבצע בבניין בודד, ותכליתו היא לשפר את עמידות המבנה מפני רעידות אדמה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי על גבי המבנה הקיים והרחבתו או על ידי הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש. פרויקט זה מקודם בהליך תכנוני קצר יחסית, הדורש הוצאת היתר בנייה ללא צורך באישור תכנית מפורטת, ובחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים-סביבתיים הגובלים בחלקה.

הטבות מס:


עסקת תמ"א 38 היא למעשה עסקת קומבינציה, בה בעלים של דירה מוכר ליזם קרקע ו/או זכויות בניה המוענקות מכוח תמ"א 38, בתמורה לשירותי בניה, והיא עשויה להביא לחבות במס שבח, מס רכישה ומע"מ. המדינה אינה יכולה לחזק על חשבונה את המבנים הישנים וכדי לעודד את היזמים בענף הנדל"ן להצטרף לתכנית מעניקה המדינה פטור והטבות מס שונות, באופן שיהי כדאי לדיירים וליזמים.

בפרויקט תמ"א 38 מעבירים הדיירים ליזם או לקבלן את זכויות הבנייה ברכוש המשותף תמורת הרחבת הדירות שלהם וחיזוק המבנה בפני רעידת אדמה. על פי החוק נחשבת העסקת לעסקת מקרקעין לכל דבר ולכן היא חייבת במס. כדי לעודד יזמים להשתתף בתכנית מעניקה המדינה פטורים והטבות מס.


מס שבח:


בעסקה זו בעל הדירה מוכר ליזם את הדירה הישנה יחד עם כל זכויות הבניה שמשויכות לה בתמורה לקבלת דירת מגורים חדשה.
תוכנית תמ"א 38 מעניקה פטור מלא ממס שבח במקרה של התקיימות התנאים שנקבעו בתכנית.

היטל השבחה:

במקרים רבים ובמקרים רגילים מוטל על בעל הנכס היטל השבחה בגובה 50%. תכנית תמ"א 38 קובעת כי לאחר מימוש זכויות הבנייה בהתאם לתכנית תמ"א 38 ישלם בעל נכס המוכר את הנכס שלו היטל השבחה בגובה 5% בלבד, מהווה הקלה עצומה ויוצר כדאיות לפרויקט.

פטור ממע"מ

באמצעות תיקון בחוק המע"מ ומתוך מטרה להניע קדימה את תכנית תמ"א 38 המדינה קובעת פטור ממע"מ עבור שירותי בנייה וחיזוק מבנים קיימים. שירותי הבנייה ניתנים תמורת זכויות הבנייה הפטורות ממס מכח הוראות חוק מיסוי מקרקעין, והיזם אינו יכול לנכות מע"מ עבור רכישת חומרי גלם ותשומות הנלוות לעסקה.

רוב נדרש ליציאה לדרך 

במאי 2023 במסגרת תיקון חוק ההסדר אושרה הפחתת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה. במסגרת תיקון החוק נקבע על ידי ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת כי הרוב הנדרש לצורך הגשת בקשה לאישור תמ"א 38 ירד מ80%, כפי שהיה נדרש עד אותו זמן – לשני שליש מבעלי הדירות, היינו 67% (כל עוד הבית המשותף כולל ארבע דירות ומעלה, ויש בו יותר משני בעלי דירות.)

מדובר בהשוואת שיעור בעלי הדירות הנדרש בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש לזה שנדרש ע״פ חוק במיזמי פינוי-בינוי (וכן תמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק) וזה חידוש מצויין מבחינת חטיבת ההשקעות שלנו.


התמורות לבעלי הדירות במסלול תמ"א 38/2

במסלול הריסה ובנייה בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, במידת האפשר גדולה יותר מהנוכחית, הכוללת ממ"ד ומרפסת, ומקום חניה תת-קרקעי. היזם נושא בכל עלויות הפרויקט, הישירות והעקיפות, לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וביצוע הבנייה.

בפרויקט זה במהלך הבנייה מפנים בעלי הדירות את דירותיהם, עוברים לדירות חלופיות בשכירות וחוזרים אל הדירות החדשות לאחר סיום הבנייה, והיזם נושא גם בכל העלויות הקשורות לכך.

תמ"א 38 בתל אביב

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה אושרה בשנת 2005 והביאה פוטנציאל גדול ליכולת ההוספה של יחידות דיור לשוק הנדל"ן באזורי ביקוש, מתוך מטרה להגן על הדיירים מרעידת אדמה, אך גם לווסת את עליית מחירי הדירות, ולספק מענה לרוכשים פוטנציאליים.
עם זאת, במקום לווסת את מחירי הדיור, תמ"א 38 גרם לעלייה במחירי הדירות, בעקבות השיפור באיכות הדירה והבניין.
אחד הביטויים לתופעה שיצרה תמ"א 38 בולטים בתל אביב, ובמיוחד ברובעי מרכז העיר, הנחשבים לאזורי ביקוש. כמות היחידות שתמ"א 38 תוכל להביא לאזורים אלו, לא תצליח להביא לוויסות בין עליית שווי הדירות לבין ההיצע הצפוי.

בעקבות הביקוש הרב של האזור, הוגשו ברובעים 3 ו-4 מאות בקשות לתמ"א 38, הכוללות פוטנציאל הוספה של עשרות אלפי דירות. לכן, על מנת לשמור על אופי השכונות ועל איכות החיים של התושבים, נוסחה 'תכנית הרובעים'. על מנת לעודד יזמים ובעלי דירות לחזק מבנים ישנים, במסגרת תמ"א 38 קיים גם פטור מתשלום היטל השבחה על התוספת. לעומת זאת, לאחר הכניסה לתוקף של תכנית הרובעים, עיריית תל אביב צפויה לגבות היטלי השבחה מבעלי נכסים בגין ההשבחה הפוטנציאלית בערך הדירה.

/ 5.

אהבתם? מוזמנים לשתף

כאן מתחילים, השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:

השקעת Boulevard תל אביב

הפכו לבעלי זכויות בעסקה הכוללת אשכול פרויקטי תמ״א 38/2 בלב העיר המבוקש.

שיתוף פעולה עם יזם מוביל ומנוסה בתל אביב, בעסקה ששותפיה הם משקיעים כשירים.

לשמוע עוד – השאירו פרטים עכשיו:

דילוג לתוכן